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短期看政策，中期看经济，长期看人口。
这段话几乎成了形容楼市发展一句公认的“真理”
没错，短期的政策对楼市的影响的确最大，中期的经济发展为楼市的发展提供了动力，而长期的人口则是为一个地方楼市提供了最重要的买单者人群。
但是时过境迁，过去所谓的真理，现在可能不再适用。
那个被短期政策左右的楼市大概率已经过去，房住不炒只要求楼市稳定，简而言之就是刺激政策的退出是大势所趋。
面对这样的现状，前一阵子不信邪的地方城市不停的耍着自己的小聪明，出台各种花式放松政策，但是得到了结果却基本相同。
不是撤回就是约谈。
刺激性政策的出台看来是失灵了。
不过在不停被撤回地方性刺激政策的同时，一种另类的放松方式，却一直没受到影响，这就是放松落户门槛的抢人政策。
人口成为楼市未来最有可能做文章的地方，或者说失去了短期政策性刺激后的楼市，人口成为最具决定性的因素之一。
这样看来，拥有大量人口的地方上，楼市的未来似乎更加光明。
真的是这样吗？
让我们来看看一个拥有大量后备人口资源的省会城市，过去现在以及未来楼市的变化和走向。
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郑州。
作为河南这个人口大省的省会城市，在楼市的重要资源人口上，郑州可以说有着得天独厚的条件。
年河南省常住人口以万排名全国第三，而郑州常住人口比年增加了21.6万人，达到.2万人。
这已经是郑州连续9年常住人口增量超过15万人。
根据《年河南人口发展报告》显示，郑州在人口吸引力上一直处于持续增强的状态。
其他省份人口流入河南，36.8%选择了进入郑州，而河南省内的人口流动则有59.8%同样也选择了进入郑州。
人口，郑州真的不缺。
但就是这么一个不缺人口的郑州，在楼市上却越来越出现乏力的表现。
这不是一个好的信号。
郑州的楼市和其他反应缓慢的城市一样，基本都是拜年12月的去库存所赐，楼市才算进入了一个快速上升的通道。
可惜的是这个通道郑州只享受了两年不到，就被迫离场了。
随着高层对楼市态度的收紧，郑州开始无奈的紧跟高层步调，也开始频发楼市调控政策。
先是5月4号郑州发出收紧政策，限购区域宣告扩大，新郑荥阳中牟三市全部被纳入限购板块，并且在取得房产证三年内不得转让出售。
随后6月1号郑州再次紧跟风向调整房贷利率，所有郑州市银行一律取消首套房贷利率优惠政策，并且上升首套和二套房贷利率到15%-30%。
连续大力度的两套收紧政策不负众望，郑州楼市开始降温了。
但是接下来郑州的操作，完美诠释了什么叫做楼市短期看政策。
在刚刚楼市降温后第六个月，也就是年11月27号，郑州就发布所谓的人才新政，本科及以上学历在郑州购买首套房不再需要提供社保和个税的缴纳时间证明。
刚降温又升温，郑州玩的很溜，而郑州这一操作出台的原因也来自其不断增大的库存压力。
因为受到调控政策的影响，郑州在年还保持的成交均衡开始被打破，成交量出现下跌，库存和去化周期同时出现了上涨。
截止年12月，郑州住宅去化周期已经达到了13个月。
但是这个时候郑州的住宅项目却没有明显让人觉得有冷场的迹象。
原因是因为在郑州的新房限价政策影响下，部分区域出现了一二手房价格倒挂，不少倒挂价格较大的区域，甚至出现了开盘就清盘的现象。
也是因为这样，郑州的楼市隐藏了后劲无力的状态，而这又直接导致了年的降价潮出现。
郑州的楼市疲态在年得到了延续。
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整个年住宅住宅市场去化量只比年增长了5%，大量土地拍卖开始遇冷和流拍，开发商明显也感觉到了市场风向的变化。
不得不说在郑州楼市耕耘的开发商，反应是真的快，一看市场有转冷的迹象，二话不说马上开始降价。
二七区的绿地城和万科大都会，绿博的碧桂园中央公园和融创观澜壹号，还有什么孔雀城，阳光城丽景公园等等统一开始了各式各样的降价套路。
直接降价，变相降价，首开低价等等花式降价陆续亮相，随后而来的就是大量维权的出现，逢降价必维权，几乎成了当时郑州的楼市的一个现象。
不管开发商到底是否诚心实意的降价，但是郑州的新房销量的确达到了一个新的历史高度。
根据核桃找房数据统计，年1月-12月郑州新建商品房共销售达到19.92万套。
这个销售数字房企开发商是高兴了，但是却给郑州楼市本来已经开始疲软的二手房市场，雪上加霜。
新房的大量销售直接导致了，虽然年郑州市八区的二手房价格还在上升，但是成交量却处于下滑的状态，而这已经是郑州连续3年二手房成交下滑了。
这时的郑州新房可能有点多了。
到了刚刚过去的年，郑州楼市可以说一路下行，直到到了年底才稍微有点站稳的趋势。
而在年底之所以能够稍微站稳，也是因为两个方面的原因。
第一，郑州继续在继续放宽落户限制的同时，加大的公积金的贷款额度，给楼市释放出积极的政策信号。
第二，最关键的第四季度，郑州很多住宅项目已经可以做分期首付，甚至有的项目首付分期可以做到3年，这种明显加大杠杆的操作，却一直没受到来自郑州地方政府的调控和收回，由此可见对待楼市的一路疲软，明紧暗松成为了地方政府心照不宣的操作手法。
正是因为这个分期首付极大的降低了首付门槛，从而把更多的购买力释放和挖掘出来，最终加速了市场的企稳和回暖。
当然这基本可以算的上是一种透支购买力的行为了。
然而郑州楼市的问题，不能因为最后一个季度的回暖就简单解释为一切良好。
整个年郑州楼市可以说很多问题已经积压到了一定程度，不然也不会再次允许分期首付的政策出现。
当下的郑州依然存在着大量刚需人群，这个当然得益于郑州自身的人口资源和对周边县市人口的虹吸。
但是即使有大量的潜在购买人群，人均购房力却已经开始有点跟不上郑州本就不快的楼市节奏了。
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郑州大量的潜在购房人群基本为中低端人群，这个群体力购买力有限，这也是造成目前郑州楼市开始疲软的原因之一。
年之前的郑州楼市得力于棚改的助推力，已经释放了太多改善型需求人群。
实物化安置的拆迁人群，有房子没钱，所以不会去购买新房，货币化安置的拆迁人群，早已经把钱送给了开发商买了新房，成为了去库存大军里的一员。
整个年下半年，主城区之外的远郊以及环郑板块，基本都出现了即使开发商推出特价房作为营销手段，也很难把销量冲上去的现象。
面对郊区板块的降价，刚需和改善人群的观望情绪越来越浓厚，很多人都在想一个问题。
郑州这价格是不是还要降？
楼市最怕的就是持币观望，这种情绪一旦发生传染，没有强有力的短期刺激性政策打开市场的话，那么整个市场只能能逐渐走进死局。
正是受到这样情绪的影响，现在的郑州二手房挂牌数量仅在链家就已经达到了10万套之多。
而年本该出台政策刺激市场打开楼市僵局的郑州，在看到了驻马店的首付降低政策被撤回后，我想也应该已经打消了念头。
没有政策做出刺激的当下，郑州购买力断档和观望情绪的浓厚，已经成为郑州楼市下一步最难跨越的障碍。
在疫情被控制后的今天，郑州楼市虽然已经走在逐渐恢复的路上，但是在没有强刺激的政策和大幅度的降价面前，楼市的恢复能靠的只有时间和人口。
除非郑州可以出台类似佛山那种，中专学历的所谓人才T卡就可以购房的政策，不然的话恢复的速度会很缓慢。
炒房？短期投机？对不起，千万别来郑州。
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郑州的未来
郑州未来的发展有期待也有忧虑。
当年郑州常住人口终于超过了一千万，成为了千万人口俱乐部的一员时，就注定了郑州日后的发展还有更多可以值得期待的地方。
人口破千万这个数字，对于既是省会城市又是国家中心城市的郑州来说，真的非常重要。
人口从过去的累赘到现在的红利，这个转变已经成为了所有人的共识，任何一个城市的发展都离不开大量人口作为最底层的土壤和要素。
随着人口的增加，郑州新的城市规划格局，双城记也开始出台。
一个是以郑东新区为核心的主城区，一个是以航空港为中心的港区。
对于这两个区域目前最好的区别就是房价。
经过15年的建设，郑东新区已经成为了郑州新的财富聚集地。
其房产均价已经毫无悬念的成为郑州第一，而港区则因为有大量的土地可供开发，和人口还未完全导流过去，导致其价格基本垫底。
与此同时整个郑州联动巩义、登封、新政，形成了两横一纵的一个大郑州的发展规划。
大郑州的骨架已经出现了。
伴随着-郑州发展规划的大骨架出现，郑州的基建模式开始逐渐加大力度，各地不停的挖和拆，让整个郑州都笼罩在一片灰尘之下。
就像有的人说的一样“郑州总感觉在各种修路和拆迁”
这话还真没说错，郑州曾在4年时间内把四环里将近个城中村全部拆迁完毕，整个市区城中村几乎绝迹，这种速度放眼全国，也是数一数二的了。
大量的基建和拆迁让整个郑州发展脉络更加清晰的同时，也抬高了郑州的土地价格，房价顺其自然的水涨船高了起来。
好在郑州并没有只沉迷于大基建带来的GDP拉升，郑州好歹还明白，一个城市产业才是灵魂的所在。
所以在年郑州以优先供应劳动力，零成本使用土地和现金补贴等三大优惠政策，把富士康拉到了郑州建厂。
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富士康的到来，给郑州带来的是更多的就业机会，更低的生产污染，和具有技术含量的产业集群，而这一切又成为了当时郑州吸引外来人口的一大资本。
最重要的是，富士康的到来直接影响了郑州本地的薪资待遇水平。
富士康员工当年月收入在-元左右的薪资水平，直接给郑州当地的其他公司敲了警钟。
劳动力成本上升的时代，来了。
随着富士康的建成郑州的经济开始了自己的狂飙模式，烟台、沈阳、大连，逐渐一个个被郑州超越。
直到年《河南经济蓝皮书》显示，富士康占据河南省外贸出口的比重，已经从富士康建厂后的年的28.7%上升到年巅峰的67.5%。
现在的郑州富士康已经成为全球最大的苹果手机生产基地，而郑州的支柱产业，汽车及装备制造，电子信息，新材料，生物医药等行业也已经成长为行业龙头。
与此同时郑州作为的交通枢纽城市，在年发改委发布的信息中显示，郑州，北京，上海，深圳，广州五大机场已经承载了全国90%的货运量，而郑州机场的客货吞吐量已经达到了中西部的双第一。
在此基础上，早在年的高铁八横八纵网络规划的出台，就给郑州以后处于米字型高铁枢纽中心的地位打下了牢固的基础。
但是在这一切看似发展美好的背后，郑州也有着自己的隐患。
比如在教育资源上郑州就有很长的路要赶，太少的优质大学资源，让郑州流失了太多的人才。
这又间接的导致了郑州高新技术企业在底年才刚刚突破家，但是同为省会城市的长沙此时已经超过了家
而在过去的棚改年-年期间，郑州经济增长对房地产依赖程度几乎每年都可以排进全国前五名。
即使到了年，郑州民营企业前19强中，房地产行业就有6个之多。
很显然，郑州也尝到了土地财政和房地产行业暴力拉升经济增长的快感。
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郑州的发展有着其他省会城市的影子，从开始愿意低下头搞产业，到逐渐尝到房地产的甜头，最后直到把购买力透支消耗殆尽。
比如西安曾经就是这样，比如昆明正在变成这样。
这几乎是每一个省会城市都会经过的一条路。
在没有了政策的支撑下，郑州的这次恢复时间会更加漫长，但愿这漫长的恢复可以让郑州的楼市休养生息重新上路。
一个没有水分，健康且平和的郑州楼市，我们期待着。